List Doc R – Visualizza Intranet

01

Identidad y capacidad fiscal del arrendador

Esencial Identificación oficial vigente del/los propietario(s) — INE, pasaporte o cédula profesional. Verificación de identidad y capacidad legal para celebrar el contrato de arrendamiento.
Crítico fiscal Constancia de Situación Fiscal (CSF) actualizada — emitida en los últimos 3 meses. Más relevante que en venta. Define cómo se emite el CFDI por arrendamiento: para casa habitación se emite exento de IVA (LIVA Art. 20 fr. II); el ISR mensual o trimestral se rige por LISR Capítulo III. Si el inquilino es persona moral, retiene 10% de ISR sobre la renta bruta.
Esencial Acta de matrimonio con régimen patrimonial declarado. Bajo sociedad conyugal, ambos cónyuges deben firmar el contrato de arrendamiento (Código Civil Qro. Art. 196). Bajo separación de bienes, basta la firma del titular registral.
Si aplica Acta de divorcio y sentencia de liquidación de sociedad conyugal. Acredita que el inmueble fue adjudicado al arrendador y que el ex cónyuge ya no conserva derechos.
Extranjero Forma migratoria vigente — residencia temporal o permanente. Crítico fiscal: si el arrendador no es residente fiscal en México, el inquilino persona moral debe retener 25% de ISR sobre la renta bruta (LISR Art. 158).
Esencial Carátula bancaria con CLABE para depósitos. La cuenta debe estar a nombre del arrendador. Si está a nombre de un tercero (familiar, persona moral), debe acompañarse de autorización por escrito para evitar conflictos fiscales.

02

Acreditación legal de la propiedad

Esencial Escritura Pública con sello de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad (RPP). Confirma quién es el titular registral. Validar que el firmante del contrato coincida con la escritura, o de lo contrario revisar las facultades de la Sección 06 (Casos especiales).
Recomendado Certificado de Libertad de Gravamen (CLG) actualizado. En arrendamiento no es esencial como en venta, pero sí muy recomendado: detecta hipotecas vigentes, embargos o fideicomisos que pudieran interrumpir la posesión del inquilino durante el contrato.
Esencial Cédula catastral actualizada del Estado de Querétaro. Valida la dirección oficial del inmueble, superficie y clave catastral para incluirla con precisión en el contrato.

03

Servicios e impuestos al corriente

Esencial Boleta del Impuesto Predial — año en curso, pagada al corriente. Requisito explícito del Reglamento de la Ley que regula a los Agentes y Empresas Inmobiliarias del Estado de Querétaro (Art. 14, fr. e).
Esencial Recibo de Luz (CFE) sin adeudo + número de servicio (RMU). El número de servicio (RMU) es lo que el inquilino necesita para gestionar el pago durante el arrendamiento. Definir en el contrato si se cambia titular o se mantiene a nombre del propietario.
Esencial Recibo de Agua (CEA u operadora) sin adeudo + cuenta de servicio. Verificar que la cuenta esté contratada al inmueble correcto y al corriente. Algunas operadoras suspenden el servicio por adeudos previos heredados.
Si aplica Recibo de Gas Natural por red canalizada sin adeudo. Solo si el inmueble cuenta con servicio por red. Gas LP estacionario o de cilindro no aplica este apartado y se gestiona directamente con el proveedor.
Opcional Recibo de internet / telefonía fija — si la conexión activa la conserva el dueño. Útil cuando se renta con conexión incluida. Define a nombre de quién se mantiene el contrato con el proveedor (Telmex, Megacable, Izzi, Totalplay).

04

Régimen de condominio (si aplica)

Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento. Emitida por la administración del condominio. Evita que el inquilino herede adeudos al ingresar.
Reglamento interno del condominio. Se anexa al contrato de arrendamiento como obligación del inquilino: mascotas, uso de áreas comunes, horarios, ruido, basura, visitas.
Si aplica Documento de asignación de cajón de estacionamiento y bodega. Confirma cuáles espacios privativos se incluyen efectivamente con el departamento. Evita conflictos durante la vigencia del contrato.

05

Estado físico del inmueble

Esencial Inventario fotográfico del estado del inmueble al momento de la captación. Anexo obligatorio del contrato. Mínimo: fotografías de cada habitación, baños, cocina, exteriores, techos y daños existentes. Es la evidencia que protege al asesor y al propietario frente a reclamos del inquilino al término del contrato.
Solo amueblada Inventario detallado de mobiliario y equipos. Solo si la propiedad se renta amueblada. Lista por habitación con marca, modelo, cantidad y condición de cada bien. Es el documento que sustenta la devolución (o retención parcial) del depósito en garantía.
Recomendado Plano arquitectónico o esquema con metros cuadrados rentables. Define con precisión qué se renta. Útil cuando hay áreas excluidas (bodega del dueño, cuarto de servicio reservado, azotea de uso compartido).
Si aplica Manuales y garantías de equipos del inmueble. Calentador de agua, aire acondicionado, electrodomésticos, sistema de riego, bomba hidroneumática. Define en el contrato a quién corresponde el mantenimiento preventivo y la reparación por desgaste vs. mal uso.
Si aplica Póliza de seguro del inmueble vigente. Estándar internacional: el dueño asegura estructura y daños mayores; el inquilino asegura contenidos y responsabilidad civil. Definir esto antes del contrato evita disputas.

06

Casos especiales (capacidad legal del firmante)

Sucesión testada Sucesión testamentaria: testamento + auto de radicación + nombramiento de albacea. Aplica cuando el inmueble proviene de una herencia con testamento. Solo el albacea oficialmente designado (no un “heredero” auto-proclamado) tiene facultades de administración para arrendar a nombre de la sucesión. Sin albacea designado, el contrato es inválido frente a un juicio de desalojo.
Sucesión intestada Sucesión intestamentaria: declaratoria de herederos + nombramiento de albacea. Aplica cuando el propietario falleció sin testamento. Sin sucesión radicada y albacea designado oficialmente por juez o notario, el contrato firmado por un heredero presunto no se sostiene en juicio.
Usufructo Usufructo vitalicio: identificación del usufructuario en la escritura. Trampa común: los padres donan a los hijos pero se reservan el usufructo vitalicio. Solo el usufructuario (los padres) tiene derecho a rentar y cobrar; los hijos (nudos propietarios) firman para vender, pero NO para arrendar. Un contrato firmado por el nudo propietario es inválido.
Copropiedad Copropiedad: identificación de TODOS los copropietarios + acuerdo firmado por todos. Si la escritura tiene varios titulares (hermanos, socios, ex cónyuges), todos firman el contrato de arrendamiento. Alternativa: poder notarial otorgado por los demás a uno solo de ellos para administrar el inmueble.
Representación Poder Notarial específico para Actos de Administración — si firma un representante. Crítico — y se ignora con frecuencia: un poder de “Pleitos y Cobranzas” o de “Actos de Dominio” no autoriza arrendar. El instrumento notarial debe decir literalmente “Actos de Administración” o “para arrendar bienes inmuebles”. Validar también su vigencia.
Hipoteca Estado de cuenta hipotecario y revisión de cláusula bancaria de arrendamiento. Algunos contratos hipotecarios prohíben rentar sin aviso al banco. Verificar que el dueño esté pagando puntualmente; un embargo durante la vigencia del arrendamiento perjudica directamente al inquilino y al asesor.
Recomendado Avalúo o estudio de renta comparable de mercado. Fundamenta el precio de salida y protege al asesor frente a reclamos por subvaluación o sobrevaluación. En Querétaro se recomienda actualización anual.